地上權住宅曾被視為小資族輕鬆成家的新契機，但在房產稅不斷調升、貸款不易的情況下，不僅購屋族卻步，連過去得標的建商反應越來越淡，如今恐掀起一波地上權解約潮。

近幾年北市大幅調漲建物構造單價平均約1.6倍，以及三年一調的公告地價，已調高三成多，導致持有稅負擔大幅加重，以北市信義計畫區「台北花園」光是每年地租即高達140萬元，以該社區目前每坪80萬元左右，相當於一年就損失1.5坪，以此推算，還不到地上權期限，地上權豪宅案就成「負資產」，該區目前有五筆實價揭露資訊，每坪單價未破百萬元，相對同區內有所有權的豪宅，每坪兩百萬元起跳，價格不到連五成。

近期已有投資地上權業者選擇提前解約設定停損，也有建商選擇整棟出租，不做住宅，改投入觀光飯店，如北市大安區地上權豪宅案「仁愛本真」已完工近兩年，卻連一戶都賣不出去，最後只能計畫將整棟改為旅館用途，另外，將於今年交屋的景美地上權案「華固新天地」也因高額持有稅面臨退屋潮壓力。

沒有土地的地上權，實際形式上分為兩種，一是「可分割過戶的房屋」，建物產權登記在買方名下，買方有建物權狀；二是「不可分割過戶的房屋」，建物登記在建商或是特定單一人名下，買方只有類似建物使用權的憑證，雖然，地上權住宅都是期限一滿都要繳回歸零，但兩者對住戶權利的保障，卻相差甚遠。

現今多數具爭議的地上權住宅案件，都屬於「不可分割過戶」類型，「京站」即是代表之一，最近建商推的地上權推案，包括華固、吉美、日勝生等也都屬於這類型。正因過去爭議較多，建商才在銷售時，要求需有律師陪同，除降低後續爭議風險，也為自己設下防火牆。

1996年國產署標出第一批地上權住宅的土地為可分割過戶的住宅，由於國產署得向三處約390個個別戶收取地租因感不便，決議在2001年後改為不可分割，以便政府不管收地租或時間到期收回房屋，只須面對開發商，不需面對個別民眾，政府未考量購買地上權住宅族群的處境，讓買到不可分割過戶地上權的消費者，陷入比住進社會住宅還弱勢的狀態，在消費者與建商反映之下，國產署將2013年9月30日以後標出的土地，又改回可分割過戶，並將期限從50年延至70年。

不可分割過戶的地上權住宅，不能直接向銀行貸款，因其不具土地價值，使用期限受限，沒有建物權狀，對銀行而言，無法作為抵押權的標的物，實務操作上通常是由建商向銀行貸款後再轉貸給客戶，利率通常都會比較高，或貸款成數較低。不能分割過戶的地上權住宅沒有權狀，雖然仍可移轉、贈與和繼承，但因建物登記在建商名下，任何手續都須透過建商，無法自由交易。房屋所有權人才可成立管委會，不可分割的地上權住宅，買方無法適用《公寓大廈管理條例》成立管委會，這就是「京站」不能成立管委會的原因。

地上權住宅每年不須繳地價稅卻須繳交「地租」給政府，由建商代收，現行地租是公告地價乘以3.5％到5％計算，與自用住宅地價稅優惠稅率是千分之二相差22倍至31.25倍，今年全國平均大漲三成，台北市漲幅創1994年來新高，讓買地上權住宅的族群大受打擊，每年都要繳比前一年高的地租。中央與地方政府對於地上權應制定完整配套，盡速推動「地上權、使用權房屋定型化契約範本」，將使用權住宅納入《公寓大廈管理條例》，避免不肖業者鑽法律漏洞，損害消費者權益。【記者 許經國整理報導】