目前升息環境對購屋者是壓力，對資金壓力更大，對有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，恐是個惡夢。根據元宏不動產加值服務平台統計資料顯示，目前北北桃有3851個社區，合計8483間房屋，有屋主拿房屋跟民間借貸設定抵押權。一旦屋主撐不過去，這些社區可能出現降價急售屋，更可能流入法拍。

統計資料顯示，各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次、中山區213個社區排名第三，各行政區有私人設定房屋數量排序，以桃園區958間居冠、中壢區 628間居次，第三名淡水的406間。這些有私人設定的房子未來將面臨升息，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，這些社區恐出現降價急售屋，更可能流入法拍，恐形成價格破壞，民眾需多留意。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，利率「升升不息」以致房貸支出增加，除了會降低家庭的生活品質，對於收入較低、收支算到緊蹦，還有資金壓力房子有私人設定的屋主，更是一大挑戰。

以收入較低、收支緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲價，購屋能力不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額佔收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少等因素，還款容易出現出問題。

再以有房子私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

目前北北桃3851個社區、8483間房子有私人設定，雖然佔整體住宅存量比重不高，多數社區內有私人設定的房屋數量不多，對於房市整體影響尚屬有限，這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口，需要降價急售，恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。

觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7-8 成房貸，卻因建商打出只要5%、10%的自備款就能買屋，其間差額在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾負擔更多的負債。

周昆立表示，建商「公司貸」的套路，雖可讓民眾看起來買得起，但導致購屋者負擔更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2至3年，利率可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會相對更高，民眾最需特別留意。【記者 許經國整理報導】