社論  用稅打房 應先思考幾個核心問題(下)

當政府用重稅打炒房,試問誰會踩紅線去賣房?以實務面來看,一個是需賣房子來籌錢的人,一個是認定自己是自住的人。因而像「奢侈稅之亂」這種不符民情的稅罰狀況不時發生,造成許多家庭悲劇,儼然成為人權殺手。相對來看,從源頭管理限制一個合理的數額,超過的人就不能購買,比用稅罰來的安全。尤其房屋有產權登記制,是很容易管制的,對投機用人頭戶操作者,則輔以刑事、資金流、罰則等手段來管控就好。

南韓為抑制房價,這些年來已祭出25輪的打房動作,結果房價及房租不降反升。原因是銀行利率太低,熱錢紛紛出籠炒房,需求增加,而加稅讓人民不敢賣屋,供給變少,供需嚴重失衡而造成房價上漲;另外,由於政府規定二年內租金及押金漲幅不能超過5%,本以為可以保障租屋權益,未料房東乾脆一次性漲足才願意出租,導致房租大漲。其實這些不諳市場機制的打房政策,也不只發生在南韓,美國有些州不停地提高房屋持有成本,市場機制運作後的結果,一樣是房租暴漲。

面對震盪不定的房地產市場,雖然很少有政府打房成功,但若打房的原因是希望解決無殼蝸牛的社會問題,提昇自有住宅率則更為務實的做法。1959年新加坡市區只有9%的居民能夠住在標準的公共住宅,84%的家庭幾乎都住在店鋪和棚戶中,居住空間狹小、房屋破敗不堪,且基礎設施嚴重匱乏。但現在新加坡政府已成功讓90%的居民擁有自己的房子,可稱世界之冠的成果,值得研究。

由此看來,要透過抑制房價解決相關社會問題,懲罰性課稅並不是一個好的做法,不僅恐傷及無辜,甚或逼高房價、房租,讓問題更形複雜。

日前內政部公布其大數據分析結果,法人擁有4房以上者佔11.96%,自然人只佔1.46%。而依據2020年第4季的數據顯示,持有一年內即出售住宅的比例,自然人為9.74%,非不動產及營建工程業法人的短期交易比例則高達54.51%,顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁。

若投資型法人短期炒作是房價飆漲的亂源,政府應思考如何正向鼓勵法人長期持有、且有好的不動產經營計畫,放棄炒作的投機行為。對於一般性投資,擁有多房的自然人,則應核實其多屋原因,並鼓勵其公益出租,出租給年輕夫妻、弱勢家庭或剛創業的商家,且給予租稅優惠。

修訂現有不合時宜的法律條文也很重要。《所得稅法》第14條第1項第5類第5款規定:「財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」在稅務獎勵金催化之下,往往促成稅務機關得以憑空開出許多補稅加罰的稅單,讓善心或長期租不出去而降價求租的房東,迫於稅罰而提高租金,造成商家倒閉或弱勢家庭流離失所。回溯該條文的立法背景,是因為當時常發生房客與房東相約隱匿部分房租,讓稅收短少,然而此法施行之後發現無法符合社會真實現況,且執行手段顯有缺失,並非善法,應儘速立法修訂或廢除。

此外,高房價除了人為炒房,還有一個原因是住宅的供需失衡,政府雖有推出國民住宅,讓無住屋者能以較低成本入住,但所謂「上有政策,下有對策」,往往被投機者找人頭去承購再轉賣,甚至符合條件的購屋者,因為轉手高獲利的誘惑而決定售屋,繼續成為無殼蝸牛,讓政府的美意大打折扣。若再擴大觀察面,增加住宅供給方案,也包括延長交通營運路線,讓沿線供給增加而降低房價,但總是沒有例外地,早就被官商勾結而炒作,不僅房價依然無法讓首購族進場,更嚴重敗壞社會風氣。

事出必有因,倒果究因,從根本處找尋解決問題的方法也許會更周延,並符合社會現況與需求。政府為民服務必須具有以全民福祉為先,以民主、法治、人權為本,不貪、不苟的胸襟與態度,而人民及投資者也勿心存炒作或為高利所惑,問題才能迎刃而解!